邹文娟、广州高卫物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

2020年10月22日邹文娟、广州高卫物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书已关闭评论 37 5661字

广东省广州市中级人民法院

民事二审判决书

(2020)粤01民终15982号

上诉人(原审被告):邹文娟,女,1984年8月15日出生,汉族,身份证住址:广东省广州市番禺区。
委托诉讼代理人:鲁永峰,广东盈隆律师事务所律师。
被上诉人(原审原告):广州高卫物业管理有限公司。住所地:广东省广州市黄埔区金坑水库路**御湖名邸桃菁街**负****。
法定代表人:徐建东,该公司董事长。
委托诉讼代理人:黄欣桐、王燕飞,均系国信信扬律师事务所律师。

一审法院认定事实:2017年2月17日,开发商广州御湖房地产发展有限公司(甲方,以下简称御湖公司)与邹文娟(乙方)签订《广州市商品房买卖合同(预售)》(以下简称《商品房买卖合同》),合同约定乙方认购广州市黄埔区御湖名邸××房物业一套,该商品房的用途为住宅,建筑面积200.28平方米。第五条第三款物业服务约定:甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的高卫物业公司进行前期物业管理服务,并签订书面的前期物业服务合同。物业服务费详见附件七《补充协议》第五条,由乙方自收楼之日起按月按时交纳。
该合同附件五《前期物业服务合同》约定:《前期物业管理服务合同》和《临时管理规约》在本房屋开始销售时已由甲方张贴在售楼部显著位置进行明示,乙方在签署本《商品房买卖合同》和各附件前已阅读,乙方充分理解和接受《前期物业管理服务合同》内容和《临时管理规约》内容。

该合同附件七本合同补充协议:第五条对买卖合同第五条“物业服务”的补充约定:1.物业管理服务费按月计收,乙方应于收楼日(包括实际收楼日或视为收楼日)当日,向物管公司缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金。乙方于以后每个月第一天或之前向物管公司缴付当月的物业管理服务费。4.乙方逾期交纳物业管理服务费或《临时管理规约》约定的任何款项,应按《临时管理规约》的规定向物管公司支付违约金,违约金自逾期之日起计,每逾期一日按每月应缴费用千分之一计算并按相关条款执行,但有特别约定的按特别约定执行。5.物业管理服务收费选择酬金制方式。物业管理服务费按照该商品房建筑面积计算,首年物业管理服务费的标准:联排式住宅5元/平方米/月(不含公共水电分摊),高层住宅3.3元/平方米/月(不含公共水电分摊),商业部分3.3元/平方米/月(不含公共水电分摊)……第十一条对买卖合同第十三条“房屋交付”的补充约定:1.在该商品房具备交付条件后,甲方向乙方发出书面收楼通知书即为向乙方履行交付商品房的义务,乙方须在收楼通知书规定的时间内前往甲方提供的供双方办理该商品房交接手续场所签署该商品房交接单、缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金等各项收楼相关费用、接受该商品房钥匙并办理该商品房的验收等。乙方自接受该商品房的钥匙并签署商品房交接单,即表示该商品房已经完成交接,该商品房的一切风险(包括但不限于毁损、灭失的风险)及责任于此时转移给乙方。乙方未按收楼通知书规定的日期办理该商品房的验收交接手续或因乙方违约导致甲方延期向乙方交付房屋的,则自收楼通知书规定的最后验收交接日起即视为甲方已将该商品房按买卖合同及本补充协议约定的标准和条件正式移交给乙方。自收楼日(包括实际收楼日或视为收楼日,以日期较前者为准)起,乙方应当承担并支付因管理、维护该商品房而发生之一切费用(包括但不限于物业管理服务费和其他应付及垫付的各项费用),同时自收楼日起,该商品房的一切风险(包括但不限于毁损、灭失的风险)及责任也自该日起转移给乙方。第十四条对买卖合同第十六条“交付时的验收”的补充约定:1.买卖合同第十六条补充增加:“甲方交付该商品房时,该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格,乙方应按买卖合同及本补充协议第十一条第1项的约定对该商品房办理交接手续和与甲方进行共同验收,否则,视作乙方认同该商品房符合交房条件和标准,已对该商品房进行了验收、接管和使用;2.乙方如发现该商品房有工程质量问题,及/或装饰、设备未达到约定标准,及/或其他认为该商品房不符合交房的条件,乙方必须于当日以书面形式一次性提出异议。甲方在实际收到乙方异议后,应在60日内对异议部分做出书面答复。逾期不予答复的,视为乙方异议成立,该商品房视为未交付。若甲方经审核认为异议成立的,则须及时进行修复/修整;若异议不成立的,甲方亦应书面答复。无论异议是否成立,乙方均不得以此为由拒绝办理房屋交接手续,同时也不构成乙方要求其他赔偿及/或退房之条件。乙方自收楼日(按本补充协议第十一条规定)起承担管理服务费等一切费用。4.房屋内的具体布局、布置及其附带附属设施(包括但不仅限于门窗形式、位置、卫生间、厨房的设施和布置等)以该商品房实际交付时为准。第三十条特别约定:1.乙方明白、同意并承诺如下事项:(8)本项目的商业部分是指:位于御湖名邸****会所建筑物(暂定名为“御皇荟”)内,规划用途为商业的房屋等内容。第A款约定:双方同意甲方将商业部分房屋以许可使用方式无偿提供给乙方及全体业主使用,许可使用期限为自乙方的商品房交付之日或视为交付之日起(以日期较前者为准)至2018年11月29日止(以下简称“许可使用期”),以作为乙方及全体业主的文娱、康乐活动场所。第C款约定:甲方在许可使用期内将商业部分的首层泳池及三层健身室交付给乙方及全体业主使用并由物管公司进行经营管理,商业部分的首层(泳池除外)、二层及三层(健身室除外)则由甲方在销售本项目房屋期间保留使用,待本项目房屋销售完毕后,甲方再将该部分房屋交付给乙方及全体业主使用并由物管公司进行经营管理,直至许可使用期满止。第F款约定:乙方同意在物管公司经营管理商业部分为乙方及全体业主提供文娱、康乐服务期间,按照房屋建筑面积,以1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费用,以作为支付经营管理商业部分所产生的及按照本条第8点乙方所需承担的费用支出等。
邹文娟还签署了一份《关于遵守〈临时管理规约〉及〈前期物业管理服务合同〉的承诺书》,载明:本人为广州市黄埔区御湖名邸桃菁街35号1002房屋的买方,确认已经详细阅读御湖公司制订的《临时管理规约》,同意签署并遵守及促使房屋使用人遵守《临时管理规约》中规定的所有责任和义务。确认已经收到《临时管理规约》原件一份。确认已经详细阅读御湖公司与物管公司签订的《前期物业管理服务合同》,同意《前期物业管理服务合同》的相关条款。同意御湖公司委托物管公司对本人的房屋提供物业管理服务,向物管公司按时缴纳相关费用,并遵守《前期物业管理服务合同》的相关条款。邹文娟在该承诺书的买方/继受人(签章)处手写签名并捺印,同时也在《临时管理规约》上手写签名并捺印。《临时管理规约》第三章第(五)条第1款约定:任何业主若未能在缴费期限到期日起七日内支付本规约项下须支付之物业管理费或任何款项,物管公司有权追讨欠交的款项、滞纳金及违约金,每逾期一日按每月应缴费用之千分之一计算,并收取附加费用,附加费用包括但不限于追讨欠款之行政及法律费用(包括律师费用在内)等内容。第五章第(五)条第6款约定:全体业主同意在物管公司经营管理商业部分为全体业主提供文娱、康乐服务期间,由业主按照房屋建筑面积,以1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费用,以作为支付经营管理商业部分所产生的及按照本条约定业主所需承担的费用支出等。第六章第2条第2款约定:业主、房屋使用人逾期交纳物业管理服务费、停车管理费或/及其他应缴费用的,每逾期一日按每月应缴费用之千分之一计算违约金;物管公司可按本规约的规定采取有关的催缴措施,由此产生的律师费、诉讼费等费用由违约业主承担。
2016年3月15日,御湖公司(甲方)与高卫物业公司(乙方)签订《御湖名邸C区14、15期前期物业管理服务合同》。合同约定,甲方将位于广州市黄埔区金坑××区14、15期委托乙方进行前期物业管理服务,物业管理服务期限为三年,自本区域C区14、15期移交给乙方之日起算,委托期限届满而甲、乙双方尚未签订新合同的或业主大会未选聘新的物管公司的,本合同将继续履行。第五章第九条第2款约定:物业管理服务费按月计收,各业主应于办理其房屋交接手续当日或视为收楼日当日,向乙方缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金(按三个月物业管理服务费计算)。业主于以后每个月的第一天或之前向乙方缴付当月的物业管理服务费。第3款约定:对业主逾期交纳物业管理服务费,按《规约》的规定,收取违约金,违约金自逾期之日起计,每逾期一日按每月应缴费用千分之一计算。第4款约定:物业管理服务收费选择酬金制方式。物业管理服务费标准:按照房屋建筑面积计算,高层住宅3.3元/平方米/月。
涉案物业于2016年1月29日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》,该备案表载明御湖名邸C区14、15期工程(自编号H07-H08、H09-H10)竣工验收备案文件收讫,文件基本齐全,同意该工程予以备案。同时,御湖公司于2016年4月13日前,取得了供水中心、供气单位、供电部门及邮电部门等公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。
高卫物业公司为证实其对涉案房产提供了物业服务提交如下证据:高卫物业公司与广州思科保安服务有限公司签订的《安全管理服务委托合同》、《广州御湖名邸B、C区安全管理服务委托合同》,高卫物业公司于2015年6月29日与广州凯新清洁服务有限公司签订的《御湖名邸清洁维保服务合同》,高卫物业公司于2017年2月24日与广州文发园林清洁管理有限公司签订的《2017年广州市黄埔区(原萝岗区)御湖名邸一期C区及二期B区外聘日常保洁服务合同》。高卫物业公司还提供了其购买乒乓球、羽毛球等健身器材的发票、会所电费使用发票、健身中心器材供应及安装合同、会所的照片等证据,以证明《商品房买卖合同》和《临时管理规约》中约定的会所已于2013年12月1日开始投入运营。
高卫物业公司提交了《广州开发区市场和质量监督管理局关于广州御湖名邸C区14、15期高层住宅前期物业收费标准的批复》,证明案涉房屋前期物业服务的收费标准3.3元/㎡·月已经过广州开发区市场和质量监督管理局核定。
御湖公司向邹文娟发出《御湖名邸房屋交付通知书》,载明:邹文娟购买的广州御湖名邸××房已经具备交楼条件,请邹文娟自2017年6月12日起30日内前往广州市萝岗区金坑水库路38号御湖名邸现场办理有关收楼手续,若未能依约交清全部楼款(包括按揭贷款等),请在约定的收楼时间前交清全部楼款,否则御湖公司有权依约暂不予办理收楼手续。若未按交付通知书规定的日期办理收楼手续,御湖公司将按《商品房买卖合同》及其补充协议的约定处理。邹文娟至今未办理案涉房屋收楼手续。
高卫物业公司提交了《律师函》,证实其于2018年2月2日催促邹文娟于本函三日内前向高卫物业公司支付自2017年7月至2018年1月期间拖欠的物业管理费4441元、会所服务费2425元等费用及相应违约金。高卫物业公司提交了《常年法律顾问服务及法律诉讼委托服务合同》及确认函以证明委托国信信扬律师事务所担任其诉讼代理人参与诉讼。为此,高卫物业公司为本次诉讼向该律师事务所支付律师费3000元。
为证实交楼时间非高卫物业公司所主张的时间,邹文娟提供了证据如下:银行贷款放款记录,证实根据邹文娟贷款申请,银行于2017年8月24日发放贷款;《不动产查册表》,证实案涉房屋于2019年7月2日查询到该房仍预售产权登记至邹文娟名下,预登记建筑面积200.28平方米,不应按实测面积203.1531平方米收取物业管理费。

一审法院查明的事实属实,本院予以确认。二审中,当事人没有提交新证据。
本院认为:邹文娟与御湖公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,对双方当事人均有约束力。《商品房买卖合同》约定案涉房屋所在御湖名邸小区的前期物业管理单位为高卫物业公司,御湖公司与高卫物业公司签订的涉案《前期物业管理服务合同》也约定了御湖公司选聘高卫物业公司为涉案物业提供前期物业管理服务,故涉案《前期物业管理服务合同》对高卫物业公司、邹文娟具有法律约束力。
根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条:“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的,不予审理,但一审判决违反法律禁止性规定,或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定,本院二审仅围绕当事人的上诉请求进行审理。
关于邹文娟是否应向高卫物业公司支付会所使用费问题。御湖公司与邹文娟签订《商品房买卖合同》,约定御湖公司依法选聘高卫物业公司进行前期物业管理服务,邹文娟同意在物管公司经营管理商业部分为邹文娟及全体业主提供文娱、康乐服务期间,按照房屋建筑面积,以1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费,以作为支付经营管理商业部分所产生的及合同约定的邹文娟所需承担的费用支出等。邹文娟依据上述合同约定在《关于御湖名邸商业部分的承诺书》中亦向高卫物业公司承诺愿意按照上述标准支付争议的会所使用费,因此,高卫物业公司依约向邹文娟主张会所使用费,有事实依据,一审法院予以支持并无不当,本院予以维持。
关于邹文娟是否应当向高卫物业公司支付律师服务费。依约业主逾期交纳物业管理服务费及其他应缴费用的,物管公司可采取有关的催缴措施,由此产生的律师费、诉讼费等费用由违约业主承担。高卫物业公司主张律师费有事实依据,一审法院予以支持并无不当。
综上所述,邹文娟的上诉请求不成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,处理结果正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费398元,由上诉人邹文娟负担。
本判决为终审判决。

审判员张一扬
书记员尹艳阳

2020-09-28

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