辽宁省阜新市中级人民法院
民事二审判决书
合同纠纷（2020）辽09民终1343号
上诉人（原审被告）：中国铁路沈阳局集团有限公司锦州房产段，住所地锦州市凌河区湖北路四段7乙。
负责人：高律，系段长。
委托诉讼代理人：李铁红，女，系中国铁路沈阳局集团有限公司法律服务所法律顾问。
委托诉讼代理人：齐志伟，男，系中国铁路沈阳局集团有限公司锦州房产段工作人员。
被上诉人（原审原告）：董立华，女，汉族，1968年6月19日出生，现住阜新市海州区。
被上诉人（原审原告）：阜新澳科液压气动设备制造厂，住所地原阜新市海州区创业路四委（铁路党校东侧）。
投资人：董立华，系该厂经理。
二被上诉人委托诉讼代理人：董立超，辽宁安行律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：阜新市海州区城镇管理综合执法和住建事务服务中心，住所地阜新市海州区经纬路**。
法定代表人：钟子军，系主任。
委托诉讼代理人：齐林、侯宇强，辽宁凯旋律师事务所律师。
原审被告：中国铁路沈阳局集团有限公司，，住所地沈阳市和平区太原北街**
法定代表人：张千里，系董事长。
委托诉讼代理人：李铁红，女，系中国铁路沈阳局集团有限公司法律服务所法律顾问。
委托诉讼代理人：李志军，男，系中国铁路沈阳局集团有限公司土地房产部拆迁管理部主任。
一审法院审理查明事实：2016年1月10日，原告董立华、沈阳铁路局阜新房产段（以下简称“沈铁阜新”）、阜新市海州区房屋征收办公室（以下简称“海州区房征办”）三方签订《置换用地拆迁补偿协议》一份，协议约定海州区房征办因沈铁党校阜新分校扩建，需以沈铁阜新所有的其工程车间院内西北处（化工街北端东侧，创业路西端南侧铁路地块）4500m土地置换征收董立华已取得工业用地使用权土地3406m及地上附属物，并支付董立华按评估公司确定的设备和材料搬迁、停产损失、树木损失补偿费用共计139万元；海州区房征办协助沈铁阜新办理用地相关手续，在12个月内为董立华办理50年地方的《国有土地使用权证》；海州区房征办同意沈铁阜新还建董立华的厂房、办公楼、相关基础设施，迁移树木及附属物，办理规划审批等手续，取得各功能区的《房屋产权证》、环境评估报告书、消防验收合格报告等相关手续。违约责任第二条：海州区房征办因自身原因未按期支付补偿款；还建房屋没有按期交工或建完但没有按期取得相关手续；没有按期取得土地使用证、房产证；自签订合同日起董立华停产期为7个月。由于海州区房征办原因致使董立华停产期延长的，未超出15天按半月计，超出15天按足月计，以评估确定的停产损失月平均费用计算支付补偿款。阜新天衡资产评估事务所受海州区房征办委托，对澳科厂在评估基准日（2015年6月16日）的资产拆迁征用补偿进行评估，并于2016年2月1日出具评估报告，对房屋建筑物及建筑物、机器设备拆迁费、辅助设备拆迁费、补充设备及备品、原材料拆迁费、树木、营业损失（补偿期18个月）、工人工资补偿、工人养老保险补偿、房屋租赁费的评估总价值为8250046.00元。2016年2月3日，海州区房征办与原告澳科厂签订补偿协议一份，协议约定：1.1被征收企业坐落于海州区西铁创业路4委，占地面积3406m，使用权类型：出让，用途：工业，土地等级：贰级。1.2房屋建筑面积2936.11m。1.3供电、给水、供暖、排水、机械设备等若干（详见资产评估报告）。2．补偿总计964万元。2.1房屋建筑物及构筑物征收价值，林木征收补偿、企业营业损失补偿、工人工资及养老保险补偿价值、机器设备拆迁补偿合计825万元。2.2不可搬迁的机器设备及可搬迁的机器设备的搬迁费及部分重置费补偿合计139万元。2.3按照澳科厂的要求，经海州区房征办同意，由沈阳铁路局阜新房产段负责为澳科厂置换一宗土地用于安置补偿澳科厂，相关手续的办理由沈阳铁路局阜新房产段负责解决。海州区房征办不再给予土地使用权货币补偿。2016年5月7日，签订置换协议的三方因沈铁阜新工程车间院内西北处（化工厂东、创业路北侧铁路地块）4500m土地被阜新市规划部门规划为绿地，不能进行房屋建设，再次签订《置换用地拆迁补偿补充协议》一份，该协议约定：1.2经三方共同与阜新市规划部门多次协调，确定改变还建地址并按规划用地性质进行工程建设，确定的还建地址为沈阳铁路局原阜新车辆段院北侧入口处（振兴路南、阜新工务段院墙西侧地块），用地约4100m.2.1海州区房征办按原约定还建房屋的建筑标准折算成货币补偿额为825万元。2.2原协议中所有涉及“还建房屋”事项条款均作废。2.3由董立华自行完成还建房屋等项目建设工作及相关手续办理。该协议中还建地址的用地面积实为4106m。沈阳铁路局阜新房产段（甲方）与阜新澳科液压气动设备制造厂（乙方）后又签订《土地置换协议》，内容为：一、甲方同意乙方提出的置换土地使用权要求。二、甲方同意将沈阳铁路局原阜新车辆段院北侧入口处（振兴路南、阜新工务段院墙西侧））地块土地置换给乙方重建工厂三、甲方负责在2017年5月31日前为乙方办理该地块的《国有土地使有权证》，办证面积4100m，使用权人为董立华个人名称。甲方承担因逾期办证带来的一切损失，甲方同意乙方使用土地面积约4500m。2017年7月24日，沈阳铁路局阜新房产段（甲方）与阜新澳科液压气动设备制造厂（乙方）又签订《土地置换补充协议》，协议约定：一、根据2016年6月13日沈阳铁路局土地管理局《关于核准与董立华进行土地置换的函》和2016年5月16日《沈阳铁路局土地审批表》，土地置换协议中办证面积应该为4106平米，因笔误写成4100平米，特此更正。二、因沈阳铁路局工务段场地施工需要，需占用《沈阳铁路局土地审批表》中土地东侧向西1.8米宽，北至工务段车间，办理董立华的《国有土地使用权证》按原地理位置坐标不变，产权权属不变。因现状改变引发的办理土地手续及消防验收等手续问题由房产段协调解决。三、《沈阳铁路局土地审批表》中对应董立华地块南侧至阜新工务段车间库房间地块需经工务段同意后由董立华无偿使用，临时堆放物料，不得建筑任何设施。现原告董立华及澳科厂已按协议约定履行搬迁腾房等义务，海州区房征办已履行了给付补偿款的义务，铁路党校已建成并投入使用三年有余，原告澳科厂已在补充协议约定的还建地址（振兴路南、阜新院墙西侧地块）建造了厂房，但因原告未取得国有土地使用证及房产证等资质，不能办理生产经营等手续。案涉地块即沈阳铁路局原阜新车辆段院北侧入口处（振兴路南、阜新工务段院墙西侧地块）4106m地块，为沈阳铁路局通过政府划拨取得土地使用权，用途为铁路用地。该地块现在已被阜新市政府统一规划为商业用地。阜新市人民政府于2017年11月6日下发阜政地字［2017］收回010号用地文件，收回沈阳铁路局位于海州区北侧地块国有建设用地使用权；收回宗地用途为铁路用地，面积为4106平方米；收回宗地的具体事宜由海州区政府实施；收回后的宗地按政府统一规划使用。2018年12月19日，中国铁路沈阳局集团有限公司向阜新市人民政府致函，建议按工业用途以出让性质向董立华供地，而非规划的商业用途出让性质供地。阜新市人民政府于2019年3月19日复函：你单位拆迁安置还建厂房的地块原为铁路用地，现规划用途为商业用地，若办理用地手续，需先收回其国有建设用地使用权，收回后按现有规划审批的用途（即商业用地），办理招拍挂手续。另查，原告董立华为原告阜新澳科液压气动设备制造厂投资人；原告阜新澳科液压气动设备制造厂于2015年11月19日经“阜新华夏液压气动设备制造厂”更名而来；阜新市海州区房屋征收办公室于2018年9月1日划归被告阜新市海州区城镇管理综合执法和住建事务服务中心；沈阳铁路局阜新房产段于2019年6月1日被撤销重组进被告中国铁路沈阳局集团有限公司锦州房产段。本案于审理过程中，经本院及阜新市中级人民法院委托：1．辽宁鑫金地土地房地产评估有限公司对坐落于海州区振兴路南、沈阳铁路局阜新工务段北侧房产（建筑面积5100m，用途：商业服务）的市场价值进行评估，于2020年3月4日作出评估结果，总价为1959.93万元，花鉴定费75000元。2．阜新金衡房地产土地估价有限责任公司对沈阳铁路局原阜新车辆段北侧入口处阜土国用（95）字第202号国有出让土地（面积4106m，用途：商业用地，剩余土地使用年限40年）价格进行评估，于2020年3月10日作出估价结果为总地价621.65万元，花鉴定费29433元。3．阜新市正和价格评估有限公司对案涉场地内其余财产及存放设备外运费用等所需费用进行评估，于2020年4月16日作出评估结果为1008729元，花鉴定费10000元。以上事实，有当事人陈述、《置换用地拆迁补偿协议》、《置换用地拆迁补偿补充协议》、《土地置换协议》、《土地置换补充协议》、资产评估报告书、阜新市人民政府阜政地字［2017］收回010号用地文件、中国铁路沈阳局集团有限公司沈铁土房函［2018］607号函、阜新市人民政府阜政函［2019］39号函、评估报告书3份、鉴定费收据3张等证据在卷佐证，并经庭审质证，可以认定。
一审法院认为：原告董立华与沈铁阜新、海州区房征办签订的《置换用地拆迁补偿协议》、《置换用地拆迁补偿补充协议》、《土地置换协议》、《土地置换补充协议》系三方真实意思表示，且符合相关法律规定，合法有效，协议签订三方应按照协议约定履行各自的权利义务，原告董立华及澳科厂已履行了相应搬迁腾空的义务，海州区房征办已履行了给付补偿款的义务，沈铁阜新虽交付了土地但迟迟未能为原告办理过户登记，导致本案土地置换协议不能继续履行，故违约方应依法对守约方的损失承担赔偿责任。本案争议焦点有三：一、本案是否为行政诉讼受理范围；二、导致置换用地补偿协议不能履行的过错分担；三、原告董立华的具体损失数额。对于焦点一，即被告主张本案为行政诉讼受理范围一项，因本案系土地使用权置换补偿合同纠纷，系公民与公司为各自利益而为之合同关系，被告铁路方为修建沈阳铁路局阜新党校而与原告方置换土地，并非公共利益需求，虽有海州区房征办参与，但并不属被告中国铁路沈阳局集团有限公司答辩意见中所称的行政协议，故本案属于合同纠纷案件，为民事案件受理范围。对被告中国铁路沈阳局集团有限公司及锦州房产段的答辩意见不予采纳。对于焦点二，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。……”本案沈铁阜新和沈铁集团明知其提供置换的土地系划拨取得，但在置换协议签订后并未按照法律规定及时向政府补交土地使用权出让金，从而导致原告董立华不能取得该地块的土地使用权证，系导致合同不能履行的全部原因。对于被告沈铁集团及沈铁阜新房产段答辩称系阜新市政府变更土地用途导致无法办理土地使用权证的意见，本院认为，对于沈铁的案涉划拨地块在城市规划中的土地用途，这一信息的收集义务在原土地使用权者即沈铁阜新，且在沈铁阜新与原告澳科厂后续签订的一份《土地置换协议》中，沈铁阜新承诺在2017年5月31日前为澳科厂办理诉争地块的《国有土地使用权证》，使用权为董立华个人名称，其承担因逾期办证带来的一切损失。故对于被告沈铁集团的此项答辩意见本院不予采纳，沈铁阜新应对案涉《置换用地拆迁补偿协议》不能继续履行承担全部责任，对原告董立华及澳科厂因合同不能履行而产生的损失承担赔偿责任。因沈铁阜新权利义务已归于被告中国铁路沈阳局集团有限公司锦州房产段，被告中国铁路沈阳局集团有限公司作为锦州房产段的集团总公司应与锦州房产段一起对二原告的损失承担共同给付的责任。对于二原告要求被告阜新市海州区城镇管理综合执法和住建事务服务中心对其损失承担连带责任的诉请，因原海州区房征办已履行了合同义务，且对于合同不能继续履行无过错，故对于二原告的此项诉请不予支持。对于焦点三，因被告铁路局于庭审过程中同意继续履行协议，依据双方签定诸协议中的约定，被告中国铁路沈阳局集团有限公司锦州房产段应为原告董立华办理案涉土地振兴路南、沈阳铁路局阜新工务段北地块（面积4106平方米）的商业用地国有土地使用权证书，及其上建筑面积为5100平方米的商业用途房屋所有权证书，并承担办理国有土地使用权证书及房屋所有权证书过程中产生的各项费用。鉴于被告铁路局拖延数年之久未办理完毕，故酌定被告中国铁路沈阳局集团有限公司锦州房产段于判决生效之日起30日内办理完毕。被告阜新市海州区城镇管理综合执法和住建事务服务中心负有协助办理义务。因被告延迟为原告办理手续，酌定给予六个月营业损失的赔偿，依据拆迁时天衡资产评估事务所评估营业损失每月54420元的标准，支持原告阜新澳科液压气动设备制造厂停业损失326520元。如被告中国铁路沈阳局集团有限公司锦州房产段未于期限内办理完毕，原告董立华可依据评估结果要求被告中国铁路沈阳局集团有限公司锦州房产段及中国铁路沈阳局集团有限公司给予赔偿。
事实与理由：一、本案属于土地征收补偿合同纠纷案件，是行政诉讼受案范围，原审法院认定“本案属于合同纠纷案件，为民事案件受理范围，”属于认定事实错误，适用法律错误。2015年阜新市政府认为，沈阳铁路局阜新党校扩建不仅能够承担阜新市人才培训交流工作，还能进一步承接全国铁路系统党员干部的任务，对提升阜新知名度具有积极的意义，因此基于公共利益需要，积极支持沈阳铁路局阜新党校扩建工作，明确海州区政府为该项目的土地征收主体（见证据市政府专题会议纪要4号）。因董立华的厂房和土地紧邻阜新党校是在扩建的范围内，在此背景下，2016年1月10日由阜新市海州区房屋政府办公室（以下简称海州区征收办）作为甲方，董立华作为乙方，沈阳铁路局阜新房产段作为丙方签订了《置换用地拆迁补偿协议》，该协议第一句明确“甲方（海州区征收办）因沈阳铁路局阜新党校扩建，需置换征收乙方（董立华）土地及地上附属物”。因此该协议的性质是土地征收补偿协议，只不过土地征收不是货币补偿而是土地置换。第十二条规定“人民法院受理公民、法人或者其他组织根据《行政诉讼法》提起的下列诉讼：（十一）认为行政机关不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除政府特许经营协议、土地房屋征收补偿协议等协议的；”因此本案是行政诉讼受案范围，原审法院认为“三方协议是公民与公司为各自利益而签订的合同”与事实情况不符。二、关于合同不能履行的过错分担问题，三方置换用地协议及补充协议，置换土地的合意均是以工业用地置换工业用地，等价置换为前提条件，约定为上诉人办理国有土地使用证也是50年的工业用地使用证和厂房及办公用房屋所有证，协议履行过程中，政府规划从工业用地调整为商业用地，是不可归责双方的原因，商业用地出让金与工业用地出让金相差较大，协议并没有约定，才产生分歧，并非原审法院认为的“因铁路方的划拨土地未缴纳土地出让金”产生争议。置换土地虽然是划拨用地，但不是《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例》第四十五条规定划拨土地转让的情形，因为该条例第八条规定土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。原审法院根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例》第四十五条规定认为“提供置换的土地系划拨取得，但在置换协议签订后未按照法律规定补交土地出让金，从而导致董立华不能取得土地权“属于认定事实错误，适用法律错误”。三、政府规划调整，董立华置换后的土地房屋增值1500万元，董立华是规划调整的受益人，无论是按法律规定还是从公平的角度，理应承担土地从工业用地到商业用地土地出让金差额400万（以政府土地评估为准）。董立华在还建房屋过程中，按照商业性质建成了门市和宾馆，也没有经过我们同意，按照在庭审董立华举证用于还建房屋投入了875万元的说法，而房屋按商业评估结果为1959.93万元，从工业厂房到商业房屋增值1084余万元，土地增值400余万元，董立华作为受益人，无论是按法律规定还是从公平的角度，理应承担土地从工业用地到商业用地的400万（以政府土地评估为准）出让金差额。四、退一步讲，上诉人积极履行合同，办理土地房产不动产登记，必须在海州区政府土地征收下办理，办理不动产登记是个复杂的程序，需要海州区政府先收回铁路用地，再经过海州区自然资源局土地招拍挂，再由董立华摘牌取得土地使用权，由办理土地、房产登记时间并不是由上诉人决定，而是根据不同政府部门的行政办事流程决定，一个月的时间是远远不够的。五、如果土地置换协议无法继续履行，所谓的商业房屋实际是违建状态，土地也只是划拨工业用地，上诉人并没有给董立华造成建筑物损失1959300元，土地使用权损失6216500元，建筑物内的财物及设备外运费损失1008729元。董立华无事实上和法律上的依据，要求将目前处于违建的房屋按照商业房屋土地作价补偿，土地置换协议解除，上诉人只能对董立华的建房实际投入进行补偿，对土地的补偿也只能对董立华原来的工业用地评估补偿。原审法院认为“上诉人如未履行协议，应支付董立华建筑物损失1959300元，土地使用权损失6216500元，建筑物内的财物及设备外运费1008729元。”违反合同法113条，属于适用法律错误。六、原审法院关于鉴定费、案件受理费及董立华停产停业损失认定错误，征收协议之所以不能履行，根本原因在于政府规划从工业用地调整为商业用地，是不可归责双方的原因，停产停业损失、鉴定费用、案件受理费并非上诉人违约造成，不应由上诉人承担支付义务。综上，请贵院撤销原判依法改判。
董立华、澳科制造厂辩称：一、对方上诉理由一称本案是行政诉讼受案范围观点不成立。首先，从本案共涉四份协议（答辩人一审阶段举证的证据一至四）主体和演变过程来看，四份协议均有答辩人和锦州房产段，若是单纯行政行为，仅有服务中心与答辩人签署即可，无须锦州房产段参与签署；其中后两份协议仅由双方签署，而无服务中心参与。其次，从本案共涉四份协议内容来看，主要是锦州房产段与答辩人置换土地及房屋、锦州房产段为答辩人办理土地和房产证及双方违约责任等事项，均为平等民事主体间的权利义务内容。再次，从各方责任约定和履行情况来看，2016年1月10日三方签订的《置换用地拆迁补偿协议》第四条中“（三）各方责任中约定：1、甲方按照确定的各项费用及时支付工程款；2、乙方核对图纸；3、丙方按国家建设相关规定办理相关手续，协助乙方取得各功能区的《房屋产权证》、环境评估报告书、消防验收合格报告等相关施工、竣工资料，并在竣工验收时一并交付乙方。办理《国有土地使用权证》为12月内，房产产权证为12月内。丙方保证工程在2016年7月31日前交付使用”；双方签署的《土地置换协议》（注一审证据三）内容为：“因沈阳铁路局党校阜新分校扩建项目的需要，海州区房屋征收办公室已经对乙方被征收土地附属物以及经营损失等给予货币化补偿。根据乙方要求，原有土地予以置换，不予货币补偿，经海州区房屋征收办公室协调，甲、乙双方协商就土地补偿（置换）事宜达成协议如下：……三、甲方负责在2017年5月31日前为乙方办理该地块的国有土地使用权证，办证面积为4100平方米，使用权人为董立华个人名称，甲方承担因逾期办证带来的一切损失，甲方同意乙方使用土地面积约4500平方米……”。答辩人根据以上两份协议约定的置换、办证责任主体均为锦州房产段的内容及其违约事实，诉请法院判决其承担违约责任，属民事法律关系。另有两点说明：一是，答辩人在立案时基于节省诉讼费和判决政府担责有利执行的考虑曾在一审法院和阜新市中级法院立案庭提出立行政案件，均被以此案为民事案件为由拒绝。二是，《最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置筹案件问题的批复》法复〔1996〕12号第二条规定：“拆迁人与被拆迁人因房屋补偿、安置等问题发生争议，或者双方当事人达成协议后，一方或者双方当事人反悔。未经行政机关裁决，仅就房屋补偿、安置等问题，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当作为民事案件受理。”综上，判断本案法律关系性质和受案范围应从四份协议主体、内容、各方责任承担约定等全面看待，而锦州房产段断章取义片面理解必然得出错误结论。二、对方上诉理由二认为置换的土地是工业用地，等价置换为前提条件，协议履行过程中政府规划从工业用地调整为商业用地是不可归责双方的原因，商业用地出让金与工业用地出让金相差较大，协议并没有约定，才产生分歧等理由不成立。首先，三方2016年5月7日签订的第二份协议《置换用地拆迁补偿补充协议》第一条2明确约定：“经三方共同与阜新市规划部门多次协调，确定改变还建地址并按规划用地性质进行工程建设”，说明服务中心、答辩人及锦州房产段三方在签约时明知、确定规划用地性质为商业及按规划用地性质进行工程建设。其次，2016年5月16日沈阳铁路局土地审批表后附地块控制指标表（一审阶段证据八），显示用地性质为商业用地。证实锦州房产段明知置换给答辩人的商业用地性质；2016年6月21日《建设工程规划审批会签表（道路及管线工程）》项目名称是商业网点，锦州房产段及市政等均加盖了公章，证实锦州房产段知晓、同意、支持答辩人在置换的商业用地上按市政规划还建房屋。再次，答辩人在一审阶段所举证的证据十中的7份公函（政府部门五份，沈阳铁路局二份），证据十三公函，证据十五的短信截图，证据十六的日志，证据十七录音等印证置换用地为商业性质。综上，双方在签约同时即明知规划用地性质为商业性质，而非履行过程中政府规划从工业用地调整为商业用地，其本条上诉理由均不成立。三、对方上诉理由三认为政府规划调整置换后的土地房屋增值，答辩人是受益人应承担从工业用地到商业用地土地出让金的观点错误。首先，如前面二中所述，三方第二份协议明确约定是经三方共同与阜新市规划部门多次协调，经三方共同确定按规划商业用地性质置换和建设，即约定时规划的土地性质就是商业性质，而非后期政府调整。其次，答辩人在一审阶段举证的证据十七中的五段录音证据印证置换土地商业性质和开工建设是服务中心、锦州房产段、答辩人和施工方四方同意开工及锦州房产段承诺承担未批先建责任的情况下建设的。四、对方上诉理由四称其积极办理土地房产不动产登记，一个月时间远远不够。答辩人认为，按双方协议约定其早在2017年5月31日前就应依约办完土地使用权证，若其积极办理至迟在2019年9月18日答辩人立案前也应当办完了，即便是以答辩人一审立案之日起算，至今14个月时间也足够。可见其并非积极办理，而是故意规避责任、拖延时间。五、对方上诉理由五称房屋违建与其无关、其没有造成答辩人损失、答辩人无权要求处于违建的房屋按照商业房屋土地作价补偿、土地置换解除其只能对建房实际投入进行补偿，对土地的补偿也只能对原来工业用地评估补偿的观点不成立。首先，如前所述，按规划土地性质置换和开工建设系按三方约定和同意，且在对方承诺承担未批先建责任的情况下进行的。其次，评估鉴定是依据协议约定内容依法定程序依法进行的，按商业性质评估和判决对方承担相应责任具有事实和法律依据。再次，对方提出的按答辩人实际投入和原有工业用地评估补偿的观点是强盗逻辑。若按其逻辑，对方应拆除所建党校并在原址为答辩人还建。关于费用承担，对方违约理应由其承担。另外，上诉人认同一审第一、三项判决，但认为一审仅支持答辩人6个月停业损失326520元过低（按双方约定应计算至实际履行之日，至今51个月，仅按一审判决确定的月标准54420元计算，就少支持答辩人240余万元且仍在持续增加中；另据一审判决第6页显示，对方答辩称就算是按评估报告计算，按25个月计算也应为1360500元，而一审判决竟远低于此金额明显错误）、未支持答辩人预期利益损失错误（如果对方依约履行，则答辩人将继续长期经营原项目并可根据市场需要增加经营项目，故答辩人以10年为限提出预期利益损失请求具有合理性，按一审判决确定的月标准54420计算一审判决少支持答辩人损失653.04万元。依据常理可以预见，若对方依约履行以涉案房屋规模，即便答辩人出租所得可能也远高于此金额）。答辩人对此保留申请再审的权利。
服务中心辩称：一、本案系土地使用权置换补偿合同纠纷，系公民与公司为各自利益而形成的民事合同关系，上诉人为修建沈阳铁路局阜新党校而与董立华和阜新澳科液压气动设备制造厂置换土地，并非公共利益需要，虽然有答辩人房征办参与，但仍然不具备行政协议的构成要件，因此属于民事合同争议。二、答辩人在《置换用地拆迁补偿协议》中已经履行了全、部合同义务，而且对于合同不能继续履行无过错，故一审法院判决答辩人除负有协助办理房产所有权证义务以外，不承担任何责任，完全正确。依法应当予以维持。
沈阳铁路局陈述：1、被上诉人在答辩状第一项中提到的铁路土地审批表附图在一审开庭时我们已经明确说明，该表是2017年5月17日审批的，后面的附图和土地审批表不是一体的，而是阜新市规划部门出的图，这个图是在2017年6月1日出的，对该份审批表有异议。图在表后，相差13天证明我们当时审批土地时不知道是商业用地。2、被上诉人在第四项阐明的由四方同意开发，说明被上诉人这项拆迁补偿置换的行为有政府参与，是政府行为，我们认为该案件属于行政案件。3、对行政服务中心答辩第一条独立使用权置换，土地使用权置换必须是政府行为，个人和团体之间没有该权利。征收办征收董立华的工厂土地就是根据国有土地征收补偿条例的规定进行的征收行为，对于征收土地上的房产进行了补偿，而土地进行了置换方式，因此才把征收办和被征收这的两方协议变成了三方协议。三方协议没有改变行政协议的性质，被答辩人提到的法复1996第12条并不适用本案。在这个司法解释实施过程中，国有土地征收条例并未实施，该条例是2011年实施的。而且双方的争议也不是房屋补偿和安置问题，也不仅是房屋补偿和安置问题。而是对整个征收补偿条例产生的问题，因此是行政受案的范围。在一审结束后，上诉人积极为履行判决做准备。到政府各个部门进行咨询。了解办理案涉房屋土地和房屋的时间和流程。政府部门为我们提供了办证所需要的时间和文件，我们综合计算一下需要500天。而且需要被上诉人积极配合。以董立华的名义进行，如果被上诉人不配合任何手续也办不了。法院判决应该是确定的，不能是相互矛盾的。判项的第一项和第二项相互矛盾。第一项如不能履行可以通过执行履行。与土地置换协议必须经过政府的批准才是有效的，否则因为违反国家强制性、效力性而无效。
董立华、澳科制造厂向一审法院起诉请求：一、判决被告按协议约定办理符合市政规划用地性质的4106平方米置换土地使用权证和房屋产权证至原告一董立华名下，和负责缴纳所产生的全部税、费暂定50万元（最终以实际发生为准），并在判决生效之日起按每月10万元标准给付原告租金至被告实际办理完土地使用权证和房屋产权证之日止。二、若被告不能按协议约定办理符合市政规划用地性质的国有土地使用权证和房屋产权证，则由被告按有市政规划用地性质土地使用权证及房屋产权证的标准收回4106平方米置换土地及地上房屋、附属物并给付原告相应款项，以评估和法院认定为准。三、判决被告连带承担因其违约给原告造成的经济损失：1、停产停业损失。2016年8月10日起按174678.50元月（评估月停产损失162020元+社会平均工资和社会保险月增长部分损失12658.5元）计算至为原告办理完商业性质国有土地使用权证及房屋所有权证之日止，截止2019年8月计36个月为6288426元；2、电费2802元；3、因逾期办证给原告造成的无法连续经营、倒闭经济损失等其他损失54420元月，按10年计算，为653.04万元（最终以评估和法院认定为准）。四、确定与涉案4106平方米土地及其上坐落的5100平方米楼房相连的、被告按约定同意申请人使用的394平方米和900平方米土地的使用年限为40年，并判决被告按申请人以市场价（评估价）租用该两块土地40年租金额给付原告款项。五、由被告承担本案诉讼费及其他相关费用等。
本院二审认为，此案系土地使用权置换补偿合同纠纷，签订置换协议的双方为平等主体的公民和法人，约定的权利义务亦是约束平等主体，故，此案应为民事案件收案范围；本案争议的焦点归纳起来，不外乎就是确认案涉的置换地块在协议签订时的土地性质问题，从而确认协议中约定的缴纳土地出让金的标准；协议违约造成损失的赔偿标准；补救判项中的回收案涉土地及地上物的补偿标准等。上诉人与澳科制造厂及董立华签订的《置换用地拆迁补偿协议》、《置换用地拆迁补偿补充协议》、《土地置换协议》及《土地置换补充协议》及相关“函”形成的证据链得出的结论即是：上诉人及原审被告沈阳铁路局明知置换的土地性质是商业用地。特别是2016年5月16日原审被告沈阳铁路局出具的土地审批表中的“阜新工务段北地块规划控制图”上明确标注案涉地块的性质为商业用地，更进一步证实在签订土地置换补充协议时，上诉人对案涉地块的性质是明知的，上诉人不按照协议约定内容履行自己的义务，有悖诚信；在长时间违约的情况下上诉人上诉请求延长办理相关手续的时间亦无法律依据。庭审期间，上诉人认为一审判决书的判项（一）和判项（二）存在矛盾的问题，二审法院认为：为减少当事人诉累，人民法院判决书中出现补救判项是常见现象，判项间并非矛盾。因此，一审法院的判决并无不当。上诉人的其他上诉理由，均没有事实及法律依据，二审法院不予支持。
综上，锦州房产段的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费128547元，由中国铁路沈阳局集团有限公司锦州房产段负担。
本判决为终审判决。
审判长于丽
审判员吴晓东
审判员乔丹青
书记员贾奥宇
2020-12-17
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