长沙市芙蓉区人民法院
民事一审判决书
民事（2021）湘0102民初9907号
原告阳某某，男，汉族，1976年7月29日出生，住长沙市芙蓉区。
被告黄某某，男，汉族，1996年12月22日出生，住湖南省祁东县。
经审理查明，2020年7月13日，出租方阳某某（甲方）与承租方黄某某（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：黄某某租用阳某某名下所有的位于长沙市芙蓉区（以下简称涉案房屋）用于居住，租赁期限为2020年7月15日到2021年7月14日；每月租金人民币2500元，每一个月交付一次租金，黄某某每次应提早一个月支付下季度房租，以阳某某开给黄某某房屋租金收据为交租凭证；阳某某交付房屋时，黄某某向阳某某支付房屋租赁保证金人民币3000元，租赁期满，房屋租赁保证金除抵扣应由黄某某承担的费用、租金以及承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还黄某某，租赁期未满，黄某某同意阳某某收取押金不予退还；黄某某承担水费、电费、电话电视收视费、燃气费、物业管理费等费用；阳某某应于2020年7月13日前将该房屋按约定条件交付给黄某某；租赁期满或合同解除后，黄某某应返还该房屋及附属设施，返还或者自动解除后，对于该房屋内黄某某未经阳某某同意遗留的物品，阳某某有权自行处置；黄某某不支付或者不按照约定支付租金达5日内的，阳某某有权单方解除合同，收回该房屋；黄某某需提前退租的，应提前30日书面通知阳某某，经甲方同意后，并按剩余租金支付给阳某某；黄某某不按约定支付租金或合同未满退租或合同解除后未按约定时间返还房屋的，应向阳某某支付人民币20000元违约金。合同还对其他事项进行了约定。
合同签订当日，阳某某按合同约定将涉案房屋交付给黄某某，黄某某通过微信向阳某某转账押金人民币3000元及7月份的租金人民币2500元。2020年8月15日，黄某某向阳某某支付8月份的租金人民币2500元。自2020年9月16日至同年10月20日，阳某某通过发送微信向黄某某催要租金、电费，黄某某微信回复阳某某并以在医院、保险没下来等为由拒不支付租金，仅于2020年9月23日、2020年10月10日分别向阳某某支付电费人民币670元、161元。2020年10月30日，阳某某向黄某某发微信催要房租、电费，黄某某微信一直未回复。2020年11月13日，阳某某向黄某某发微信称“黄某某：截止2020年11月14日止，你已欠房租7500元整。现你一直不接我电话说明情况，所欠房租请你二天之内务必交清，否则因此产生法律后果由你负责”。后因黄某某未支付租金，阳某某诉至本院，要求判如所请。
阳某某在庭审中称，2020年11月13日开始就联系不上黄某某，不接电话，不回微信；2020年12月3日，阳某某向黄某某催要房租时，发现涉案房屋内只剩几双烂拖鞋、生活垃圾等，黄某某的衣服等物品都不见了；阳某某在2021年3月仍不确定黄某某是否仍在使用涉案房屋，因为黄某某没有将电卡、煤气卡交给阳某某，从2020年12月3日之后电表也有使用过，但是比较少。
以上事实，有房屋租赁合同、微信聊天记录截图、转账凭证以及当事人当庭陈述等证据在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，阳某某与黄某某签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按约定履行各自的义务。阳某某依约将涉案房屋交付给黄某某居住,黄某某未按约定支付租金构成违约,应当承担支付欠付租金及违约金的违约责任。阳某某陈述2020年12月3日，涉案房屋只剩下几双烂拖鞋、生活垃圾等，黄某某的衣服物品都不见了，阳某某提交的微信聊天记录和庭审陈述也证明2020年11月13日就电话、微信联系不上黄某某,根据生活常识判断，阳某某在2020年12月3日应当知道黄某某己搬离涉案房屋，因黄某某搬离涉案房屋并未通知阳某某，故本院认定阳某某应当知道黄某某已搬离涉案房屋的时间即2020年12月3日为黄某某解除合同退租的时间。故黄某某应当向阳某某支付2020年7月15日至2020年12月3日的租金共计人民币11583.33元，黄某某已经支付租金人民币5000元，黄某某尚欠付阳某某房屋租金人民币6583.33元。故阳某某要求黄某某支付2020年9月15日至2021年7月14日房屋租金人民币25000元的诉讼请求,本院部分予以支持。
阳某某与黄某某签订的《房屋租赁合同》约定，租赁期未满，阳某某收取黄某某的押金不予退还；黄某某不按约定支付租金或合同未满退租或合同解除后未按约定时间返还房屋的，黄某某应向阳某某支付违约金人民币20000元。上述条款是对提前退租、逾期支付房租等违约责任的约定。本案中，黄某某未按时支付租金，在房屋租赁期限内且未通知出租人阳某某情况下就搬离涉案房屋，构成违约，应承担违约责任。因双方约定的违约金明显过高且阳某某未提交证据证明其因此而产生的损失，况且阳某某在2020年12月3日应当知道黄某某己搬离涉案房屋后，应按照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定和合同约定，积极主张解除租赁合同、收回房屋等合同约定权利，防止损失扩大。根据本案实际情况，本院酌情确定违约金为两个半月租金即人民币6250元,而阳某某己收取黄某某押金人民币3000元，为减少诉累，黄某某向阳某某所交押金人民币3000元应抵扣应付的违约金,故黄某某还应支付阳某某违约金人民币3250元。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告黄某某在本判决生效之日起五日内支付原告阳某某房屋租金人民币6583.33元；
二、被告黄某某在本判决生效之日起五日内支付原告阳某某违约金人民币3250元；
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
三、驳回原告阳某某的其他诉讼请求。
本案案件受理费人民币612元减半收取人民币306元，原告阳某某负担人民币239元，被告黄某某负担人民币67元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员李革文
法官助理廖燕
书记员黄彬
2021-07-07
（本文来自于网络，本网转载出于学习之目的，相关人员如有异议可以短信联系我们删除）
