郴州市北湖区人民法院
民事一审判决书
商品房销售合同纠纷（2021）湘1002民初2702号
原告：吴某，女，2009年11月3日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。
法定代理人：王某，女，1986年4月24日出生，汉族，住址同上，系原告母亲。
委托诉讼代理人：黄亚梅，湖南问由律师事务所律师。
被告：郴州华盛麓峰房地产开发有限公司，住所地：湖南省郴州市北湖区万华岩镇福城新区（郴州火车西站对面）。
法定代表人：宁兼友，该公司总经理。
根据原告的诉讼主张、举证情况和庭审情况，本院确认如下事实:
一、2012年11月11日，原告吴某（买受人）与被告华盛麓峰公司（出卖人）签订《郴州市商品房买卖合同》及附件一至附件四，附件四为：《合同补充协议》。合同第三条、第四条约定:买受人购买出卖人开发的华盛世纪新城一期项目中的第24栋903号商品房，购房总金额451382元。合同第五条付款方式及期限：买受人以其他方式付款，分期付款：2012年5月30日支付首期房款315968元整；于2012年10月31日前支付房款90276元；余款45138元整于2013年1月31日前支付。合同第九条交付期限及条件:出卖人应当在2013年7月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定将经验收合格符合合同附件三所约定的装饰、设备标准并符合本合同约定的商品房交付给原告使用。合同第十条约定：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：（1）按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）……；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人有权解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同应继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十六条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后560日内，完成该幢商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应在本合同签订的同时进行委托授权，双方约定有关委托事项。此后，原告按合同约定交清了涉案购房款，并于2014年7月9日收房，现已入住。被告开发的涉案商品房所在栋至今未经相关部门验收合格，也未办理涉案房屋的不动产首次登记手续。
二、从2014年7月9日（原告收房时间）第二日起至560天后即为2016年1月21日，即被告华盛麓峰公司应在2016年1月21日前完成该幢商品房的初始登记。
判决的理由与结果
本院认为，原、被告之间签订的《郴州市商品房买卖合同》及附件系双方当事人真实意思的表示，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。
一、关于原告要求被告立即为原告房屋办理首次登记（初始登记）的问题：因涉案房屋所在项目至今未经商品房综合验收，办理涉案房屋的不动产首次登记的条件尚未成就，被告华盛麓峰公司履行上述义务的期限尚不确定，客观上尚不具备办理涉案房屋不动产首次登记条件，故对于原告要求被告立即为原告房屋办理首次登记（初始登记）诉讼请求，本院不予支持，待涉案房屋具备办理产权登记条件后，原告可另行主张权利。
二、关于逾期办理产权登记违约金的问题：我国《不动产登记暂行条例》于2014年11月24日公布，2015年3月1日施行。我国实施不动产登记统一制度后，初始登记变更为首次登记，权属登记变更为不动产登记。2016年6月28日郴州市不动产登记中心正式开展不动产统一登记工作，接受相关主体的登记申请。根据原、被告在《郴州市商品房买卖合同》中第十六条约定，被告华盛麓峰公司应于商品房交付使用后560日内，完成该幢商品房的初始登记（现为不动产首次登记），逾期按已付房款的每日万分之一支付违约金。涉案商品房的交付时间是2014年7月9日，被告华盛麓峰公司应在商品房交付后560日内，即在2016年1月21日前办理涉案房屋的不动产首次登记，逾期应当自2016年1月22日开始向原告支付违约金，至2021年4月1日止，违约天数为1903天，违约金为85898元（451382元×0.0001×1903天=85898元），原告主张该期间的逾期办证违约金为78977.5元，系其对自身权利的处分，以其主张为准；之后违约金按上述标准另行计算至不动产首次登记完成之日止。
综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百七十六条、第一百七十九条、第四百六十五条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条及第二百五十三条的规定，判决如下：
一、被告郴州华盛麓峰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告吴某逾期办理不动产首次登记的违约金78977.5元（暂计算至2021年4月1日止）；此后违约金按上述标准另行计算至被告郴州华盛麓峰房地产开发有限公司将涉案房屋不动产首次登记办理完毕之日止；
二、驳回原告吴某其他诉讼请求。
如果被告郴州华盛麓峰房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取1462元，由被告郴州华盛麓峰房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审判员丁秋萍
法官助理谢晨芳
书记员李轩
2021-06-29
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