北京市第三中级人民法院
民事二审判决书
不当得利纠纷（2021）京03民终7570号
上诉人(原审原告)：张某1，女，1974年6月7日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：刘海娜，北京天驰君泰律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：张靖海，男，1978年1月27日出生，住北京市朝阳区。
被上诉人(原审被告)：张某2，男，1974年5月30日出生，住北京市朝阳区。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：赵立公，北京市浩天信和律师事务所律师。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：赵莹，北京市浩天信和律师事务所律师。
原审第三人：田加玉，女，1946年8月1日出生，住北京市朝阳区。
原审第三人：张云翔，男，1946年1月10日出生，住北京市朝阳区。
二原审第三人共同委托诉讼代理人：赵立公，北京市浩天信和律师事务所律师。
二原审第三人共同委托诉讼代理人：赵莹，北京市浩天信和律师事务所律师。
一审法院认定事实：张某1与张某2原系夫妻关系。张某2与张靖海系兄弟关系，二人的父母是田加玉和张云翔。507号房屋于2015年5月27日转移登记至张某1名下，登记原因为夫妻间不动产转移登记。2015年7月2日，张某1与张某2办理离婚登记，签署了《离婚协议书》，对子女抚养问题、共同财产分割问题、夫妻共同债权及债务问题进行了处理。关于夫妻共同财产，双方约定夫妻共同拥有三套房屋，各自名下房产的所有权归各自所有，不进行分配。其中，507号房屋归张某1所有。
2009年10月14日张某2与案外公司北京亚历山大国际健康休闲有限公司（以下简称亚历山大公司）签订《商品房租赁合同》，约定张某2将507号房屋出租给亚历山大公司，租期自2009年11月15日至2013年11月14日止，每月租金12971元，租金支付至张靖海的银行账户中，租金包括物业管理费及冬季供暖费，押金为25942元。
2013年6月18日张某2与亚历山大公司签订《续租合同》，约定将507号房屋的租期延长至2018年12月31日，2013年11月15日至2015年11月14日租金为每月16602元，2015年11月15日至2017年11月14日租金为每月17899元，2017年11月15日至2018年12月31日租金为每月19456元；其余条款内容不变，均遵照原合同约定执行。
2018年10月24日，张某2与北京亚历山大东直门健身休闲有限公司（以下简称亚历山大东直门公司）签订《退租协议书》，根据该协议书，双方签订的《续租合同》于2018年10月24日终止，承租人已经交纳的押金部分25942元作为该公司提前解约对张某2的补偿金，张某2退还2018年10月的房租19456元。该协议签订后，张靖海实际退还租金19456元。庭审中，张某1称张靖海、张某2收取上述违约金没有法律依据，应向张某1返还。
亚历山大东直门公司于2019年7月25日出具《承租人声明》，称其公司与亚历山大公司于2017年12月31日前为同一法定代表人及出资方，其公司自2018年1月1日变更投资方及法定代表人，自2009年10月14日起至2018年10月13日止一直租赁507号房屋，租期内一直与张靖海联系，合同上的签字由张靖海签署，所有租金均支付至张靖海名下银行账户。
507号房屋2015年1月至2018年12月物业费已经交纳，每年交纳6744.72元，2015-2016年度、2016-2017年度、2017-2018年度供暖费已经交纳，每个供暖年度2075.28元。经询，张某1称物业费和供暖费可以在本案中其主张的数额中扣除。
关于张靖海收取租金的依据，一审庭审中，经询，张靖海、张某2称因为张某2购买507号房屋时，父母资助了20多万元，而且张靖海、张某2父母于2004年购买了301号房屋，并将该房屋交给张某2一家三口居住，基于家庭生活的方便，张某2夫妇同意将507号房屋交给父母，由张靖海进行出租；虽然2015年张某2与张某1离婚，但双方是基于卖房省税而办的假离婚，双方以家庭成员关系进行生活的状态持续至2018年8月份，并一直使用和掌控父母的301号房屋；张靖海受父母委托管理507号房屋，收取相关费用，收益的使用由父母安排，实际由父母和张靖海使用，张某2没有使用过。诉讼中，张靖海提交其名下银行流水，显示507号房屋的房租一直由其收取。张某1称其不清楚507号房屋租金收取情况，其在国外生活，一直以为是张某2收取，用于夫妻共同生活。
另查，一审法院另受理了田加玉起诉张某1返还原物纠纷，田加玉要求：1.判令张某1将田加玉所有301号房屋腾退并返还给田加玉；2.判令张某1支付田加玉房屋使用费，按照每月20000元标准计算，从2018年9月23日起计算，至张某1实际腾房之日止。在该案中，一审法院查明：301号房屋所有权证登记的房屋产权人是田加玉，房屋建筑面积162.08平方米；301号房屋的不动产登记资料显示该房屋系田加玉于2005年3月从案外人处购买；2018年9月21日，田加玉委托律师向张某1邮寄《律师函》，要求张某1在收到《律师函》之日起五日内排除妨害，归还301号房屋并支付占有使用费。在该案的庭审中，张某1主张301号房屋实际权利人是张某1及张某2，该房屋自购买交付之日起一直由张某1居住使用至今，当时之所以登记在田加玉名下，是基于报销供暖费的便利，而且购买301号房屋使用了张某2名下1407号房屋的售房款。
本院认为：本案二审争议焦点为张某1是否有权主张2015年7月起的房租收益。
2015年5月27日，涉案507号房屋转移登记自张某1名下，张某1有权以房屋所有权人的身份主张相应权利，包括收取507号房屋的租金收益。但据本案已查明事实，507号房屋出租收益一直由张靖海收取，时间跨度从张某1与张某2婚姻关系存续期间至双方离婚后，始终未发生变化，而张某1对此未提出过异议。张某1虽称其认为租金由张某2收取，但其并未能对该推论作出合理解释，且其与张某2婚姻关系存续期间从未处理甚至提及租金的收取、支配，亦明显不符合常理。另，张某1上诉主张其与张某2于2016年11月25日，共同与中信信托签订《个人房产抵押贷款协议》，用507号房屋做抵押贷款300万元，贷款直接转到田加玉的帐户。由此，双方在解除婚姻关系后，仍以张某1个人财产作抵押，贷款给田加玉，双方仍存在一定的财产关系。故本院认为，综合全案事实，一审法院采信张某2、张靖海主张存在家庭内部资产使用调配安排，并支持张某1自2018年10月8日后的租金收益，并无不当，本院予以维持。
另，关于507号房屋的退租时间。据《退租协议书》约定，《续租合同》于2018年10月24日终止，故一审法院认定张靖海收取租金至该时间点，亦无不当，本院予以维持。
综上所述，张某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11104元，由张某1负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长沈放
审判员玄明虎
审判员万丽丽
法官助理刘旭萌
法官助理向玗
法官助理陈亢睿
书记员卢园园
2021-07-07
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