北京市第三中级人民法院
民事二审判决书
房屋买卖合同纠纷（2021）京03民终10326号
上诉人（原审被告）：北京江南投资集团有限公司，住所地北京市朝阳区红坊路8号。
法定代表人：于全，董事长。
委托诉讼代理人：盘什尔，男，北京江南投资集团有限公司员工。
被上诉人（原审原告）：杨某，男，1978年10月2日出生，汉族，无业，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：霍春霞，北京市格平律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郝培君，北京市格平律师事务所律师。
原审被告：北京卡狄格房地产经纪有限公司，住所地北京市密云区西大桥路67号十里堡镇政府办公楼407室-81。
法定代表人：赛占伟，总经理。
一审法院认定事实：2015年3月1日，江南投资公司、卡狄格公司签订《项目推广委托服务合同》，约定卡狄格公司利用自身资源为江南投资公司提供涉案房屋所在项目的推广服务。2016年5月8日，杨某与卡狄格公司签署《购房优惠服务说明书》，约定杨某支付服务费3万元，优惠幅度为“总房款减6万元”，该说明书的“特别说明”第2条约定：“当您没有成功购房，或因任何原因放弃购房，我公司将统一于开盘后办理退款手续，申请退还您已支付的服务费”；第4条约定：“……一旦您与开发商签订购房相关手续，您享受的购房优惠服务即告结束”；第5条约定：“您选定房源的户型、楼号、装修规格等最终以您与开发商签订的购房合同为准”。以上说明书签署后，杨某向卡狄格公司支付3万元服务费。
2016年6月25日，杨某与江南投资公司签订《认购书》，约定：杨某认购江南投资公司开发的涉案房屋，建筑面积记载为85.53平方米；单价每平米47140元，双方约定以贷款方式支付，首付款比例为30％，杨某应于本协议签订之日起15日内付清全部首付款；杨某应于签订协议当日支付认购定金10万元；杨某同意在签订本协议书之日起3日内提交相关资格审核资料，30日内与江南投资公司完成签约；若杨某未在约定时间内支付首付款，未在约定期限内提交相关资格审核资料，或未在约定期限内与江南投资公司完成签约，江南投资公司有权解除协议，将涉案房屋出售给第三方，同时定金不予退还。
签订《认购书》后，杨某向江南投资公司支付定金10万元。经询，江南投资公司认可杨某在签订《认购书》后提交了资格审核资料，资格审核也通过了。之后，双方未能就涉案房屋签订正式购房合同，关于未签订正式购房合同的原因，杨某称江南投资公司在签订《认购书》后一直未向杨某提供付款账号，且江南投资公司因涉案项目备案面积与实际面积不符、被业主投诉等原因多次被房管部门暂停网签，导致杨某无法与其签订购房合同；江南投资公司则称，签订《认购书》后该公司统一于2016年6月底至7月中旬签约，期间也通知过杨某，但杨某因房屋面积误差问题未能签约并交付首付款，后江南投资公司发现面积误差的问题，就在2016年7月中旬至10月中旬自行暂停网上签约，2016年10月中旬备案面积变更后该公司恢复签约，但杨某因房屋面积等事宜拒绝签约并拒绝支付全部首付款。
江南投资公司提交《通知函》及快递单，用以证明因杨某拒绝签约，江南投资公司于2017年10月12日向杨某发送《通知函》，该函大致内容为：杨某因对《北京市商品房预售合同》中的违约金、交房时间等条款有异议而未按照江南投资公司通知交首付并完成签约，江南投资公司按照认《认购书》约定已解除合同，并限期办理认购退款手续，如不来办理则定金不予退还。经询，杨某称其未收到过该函，真实性与证明目的均不认可。
江南投资公司提交股东会决议，欲证明江南投资公司股东会作出决定于2017年1月20日后不再进行签约，逾期未签约的客户将解除认购。杨某对该份证据的真实性及证明目的均不予认可。
江南投资公司提交微信聊天记录，用以证明杨某在内的多名未签约客户系因自身原因拒绝签约。杨某对该证据真实性、关联性及证明目的均不认可。
江南投资公司提交照片若干，用以证明其曾在2016年9月23日及12月30日分别在售楼处就签约事项张贴《通知》。杨某对该证据真实性、关联性、证明目的均不予认可。
江南投资公司提交《合作协议》，用以证明江南投资公司、卡狄格公司在2017年12月6日签订《合作协议》，江南投资公司涉案房屋出售给卡狄格公司，出售价格为单价每平米52140元。杨某表示该证据无法核实真实性，但如果涉案房屋已出售，则杨某涉案《认购书》的合同目的已无法实现，应予解除。
杨某提交函件及退改批条，用以证明2017年4月，杨某分别以挂号信和邮政特快专递的方式向《认购书》中约定的江南投资公司通讯地址发函，要求江南投资公司提供购房款收款账号并签订正式商品房买卖合同，但函件均被退回。江南投资公司对以上证据真实性、关联性、证明目的均不予认可。
一审法院经查，江南投资公司于2016年9月8日向北京市住房和城乡建设委员会申请对涉案房屋所在项目三栋住宅楼进行备案面积变更，但该次申请未获批准。后江南投资公司又于2016年9月19日、21日再次申请变更，该次申请获得批准，后涉案房屋所在项目于2016年6月取得预售许可证。一审庭审中，杨某称涉案房屋变更后的备案面积为79.65平方米，与《认购书》中标注的85.53平方米不符，经询，江南投资公司对该情况表示认可。
一审法院另查，因备案面积与实际面积不符及江南投资公司拒不签约等问题，多名认购人到住建委、房管局等部门投诉，江南投资公司在2017年2月至3月、4月至11月期间分别被房管部门限制网签。
一审法院经询，涉案房屋所在项目于2016年6月25日开盘，杨某未提交证据证明其在开盘后曾要求卡狄格公司退还购房优惠服务费。
一审法院认为，杨某与江南投资公司签订的《认购书》合法有效。杨某支付定金、向江南投资公司发函等行为已证明其积极履约，并要求与江南投资公司签订正式购房合同。江南投资公司虽称其曾通知杨某来签约，并称杨某因对房屋面积、交付时间、违约责任条款等持有异议而拒绝签约，但就此均未提交有效证据予以佐证，一审法院难以采信。且经一审法院查证，涉案房屋备案面积与《认购书》中约定面积存在较大差异、网签系统因种种原因多次受限等，该些情形确会给后续双方达成一致签订正式购房合同制造一定的障碍，综上，法院可以认定江南投资公司对于双方未能正式签约负有过错。江南投资公司的过错导致杨某合同目的无法实现，故法院对杨某要求解除《认购书》的诉讼请求予以支持。杨某已向江南投资公司支付认购定金10万元，现因江南投资公司原因致使双方未能签订正式购房合同，江南投资公司未履行预约合同的义务，根据“定金罚则”，应当将杨某支付的定金双倍返还，关于杨某要求江南投资公司返还定金20万元的诉讼请求，法院予以支持。
因江南投资公司的违约行为，双方未能签订正式的购房合同，杨某信赖合同能有效成立而丧失另订其他有利合同的机会损失，江南投资公司理应就此赔偿。关于具体赔偿的数额：首先，杨某在得知对方被限制网签时就应该知晓继续履约的可能性已经降低；其次，涉案房屋总价数百万元，杨某仅仅支付了定金10万元，在确定损失数额时应当考虑其履约程度及成本支出等。具体金额法院将从利益平衡和诚实信用的原则出发，结合上述因素及房屋出售给卡狄格公司的价格、定金处罚数额等因素酌情确定。
另，杨某与卡狄格公司签署的《购房优惠服务说明书》合法有效，杨某向该公司交纳优惠服务费3万元，但杨某最终并未与江南投资公司签订正式购房合同，即未购房成功，故卡狄格公司应将优惠服务费3万元退还杨某，卡狄格公司未到庭举证证明其已退还该款项，故法院对杨某要求卡狄格公司退还服务费3万元的诉讼请求予以支持。另外，杨某要求卡狄格公司支付优惠服务费利息的诉讼请求无事实和法律依据，法院不予支持。
卡狄格公司经法院传票传唤未到庭，法院依法缺席判决。
本院认为，依法成立的合同应受法律保护，当事人应当按照合同约定履行各自的义务。本案中，杨某与江南投资公司就涉案房屋签订的《认购书》系双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。杨某诉请要求解除《认购书》，江南投资公司表示同意解除，本院对此不持异议。
关于未能签订正式购房合同的责任问题。江南投资公司上诉主张其已通过在售楼处大门口及公示处张贴通知的方式告知签约顺延时间，双方未能签约系因杨某对合同条款有异议而导致，一审法院对该事实认定不清。对此，本院认为，江南投资公司在明知杨某通信地址和联系方式的情况下未将签约时间通知到杨某本人，而是主张其在售楼处大门口及公示处张贴通知即已完成对杨某的通知义务，显然缺乏依据，本院不予采信。根据一审查明的事实及双方提交的证据，涉案房屋备案面积与《认购书》中约定面积存在较大差异、网签系统因种种原因多次受限，上述情形确会给后续双方达成一致签订正式购房合同制造一定障碍。综上，一审法院认定江南投资公司对于双方未能正式签约存在过错，构成违约，并无不当。江南投资公司虽主张杨某因对合同条款有异议拒绝签约，但并未提交有效证据予以证明，本院不予采信。一审法院对双方未能正式签约的事实认定清楚，据此作出判决返还定金及酌定赔偿损失，并无不当。江南投资公司以事实不清要求发回重审的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，北京江南投资集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6450元，由北京江南投资集团有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长于洪群
审判员孙京
审判员付辉
法官助理张羽
法官助理邱江
书记员何昕燏
2021-06-29
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