山东省济南市中级人民法院
民事二审判决书
房屋租赁合同纠纷（2021）鲁01民终6368号
上诉人（原审被告）：寇某某，男，1973年3月6日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：李裕林，山东聚轩律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：栾某某，女，1974年9月28日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：李英亮,山东鲁翼律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王某某，女，1981年11月1日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：马长霖，山东泰泉律所事务所律师。
委托诉讼代理人：胡梦媛,山东泰泉律所事务所实习律师。
一审法院认定事实：栾某某与寇某某系夫妻关系，2020年6月4日栾某某向一审法院提起离婚诉讼。位于济南市天桥区西工商河路13号重汽翡翠郡北区31号楼1-101室的房屋（以下简称涉案房屋）登记的所有权人为栾某某，共有情况登记为“单独所有”。诉讼中，栾某某与寇某某均认可涉案房屋系其夫妻关系存续期间所购。2020年9月18日，王某某向栾某某转账支付159999元。涉案房屋现由寇某某实际控制。
案件审理过程中，王某某称，2020年8月底，王某某遇到栾某某，栾某某说想出租涉案房屋，因王某某与栾某某之前就认识，王某某说想要承租涉案房屋，且栾某某给出的价格比较合适，但栾某某要求王某某一次性付款，之后栾某某给王某某准备钱的时间。2020年9月11日，王某某虽然还没有准备好钱，但栾某某还是先让王某某进入涉案房屋看看布局，准备装修，于是栾某某将涉案房屋的钥匙交付给了王某某。2020年9月18日，王某某与栾某某签订《房屋租赁合同》，同日王某某将第一年租金转账支付给了栾某某。2020年9月19日早上，王某某准备搬进涉案房屋，但发现寇某某在涉案房屋内，王某某无法开门，之后王某某一直未能占有使用涉案房屋。王某某向栾某某支付的房屋租金也没有返还。为证明其主张，王某某提交证据如下：交接单及钥匙、中国建设银行交易明细单、《房屋租赁合同》、报警证明、涉案房屋的照片、涉案房屋现状照片及视频。栾某某质证称，对王某某提交的上述证据的真实性及证明目的均无异议。寇某某质证称，对交接单真实性不认可，钥匙无法确定是涉案房屋的，没有第三方在场，仅有王某某和栾某某的签名，没有真实的交接人、接收人，没有真实的接收清单，其落款时间可以随便写，该材料为虚假材料，也没有其他证据证明双方有房屋租赁的意思表示和交接的意思表示；对中国建设银行交易明细单寇某某认为系虚假交易；对《房屋租赁合同》寇某某认为系虚假交易，该租赁合同明确约定“本合同经双方签字盖章后生效”，王某某又称“合同履行之日生效，非落款时生效”，王某某自己的证据自相矛盾；对报警记录真实性无异议，证明目的不认可，2020年9月18日签合同，该证据可以表明王某某在2020年9月19日8时51分就来报案，第一天签订合同，第二天一大早就报警明显不合理，报警记录也可以证明王某某知晓栾某某正在与寇某某办离婚、其丈夫（寇某某）不同意出租的事实，报警记录记载“已逾期半个月”，也就是说2020年9月4日寇某某就占有房子了，这与事实不符。对涉案房屋照片与本案关联性不予认可，涉案房屋是夫妻共同财产，寇某某当然有使用权，寇某某并不知晓王某某承租房子的事，也没人找自己是否同意出租房屋，寇某某自己在涉案房屋内经营，没有向外出租；对涉案房屋现状照片及视频真实性不予认可，与本案没有关联性。栾某某对王某某的上述主张未提出异议，且称其并未向王某某退还涉案房屋租金。寇某某称，2020年9月16日，寇某某看到涉案房屋二楼贴有“吉房出租”字样，说明2020年9月16日涉案房屋并没有出租出去；寇某某于2020年9月16日晚上进入涉案房屋并打扫卫生，准备自己使用，当晚寇某某未离开，2020年9月17日上午栾某某公司的做饭员工来开门取工具，看见寇某某在屋内，寇某某向其告知寇某某将使用涉案房屋，该员工未拿东西就离开了；2020年9月18日，寇某某在涉案房屋上注册了个体工商户；2020年9月19日，王某某与寇某某同时来到涉案房屋门口，栾某某说该房屋已经出租，但寇某某对出租事宜不知情，且寇某某对出租事宜不同意。寇某某认为，涉案房屋属于夫妻共同财产，尤其是在离婚诉讼期间，对该房产都有争取占有的意思，因此应当慎重处理，栾某某出租涉案房屋应取得寇某某的同意；且王某某与栾某某早就相识，双方都住在翡翠郡北区，王某某对其家庭情况了如指掌，王某某知晓涉案房屋是夫妻的共同财产，也知晓其婚姻状况，王某某并非善意承租人；在离婚案件中，栾某某已经明确表示16万租金都已退还，王某某早已失去所谓的承租权。为证明其抗辩意见，寇某某提交证据如下：2020年9月16日寇某某进入涉案房屋的视频、2020年9月18日济南市天桥区精鲜果蔬超市工商登记信息、[2020]鲁0105民初4408号离婚诉讼案件传票、民事诉状及开庭笔录、栾某某在离婚诉讼案中的案件说明。王某某质证称，对2020年9月16日寇某某进入涉案房屋的视频真实性予以认可，证明目的不予认可，该段视频拍摄于2020年9月16日，与寇某某提交的光盘中其他视频形成对比，系栾某某将钥匙交付于后，王某某对案涉房屋进行初步打扫之后的状态，且该段视频无法证明涉案房屋系寇某某所有，该段视频可证明寇某某后续的装修系在知道王某某承租涉案房屋后，仍恶意占有房屋并强行的进行装修；对《个体工商户信息》的真实性予以认可，证明目的不予认可，且现济南市天桥区精鲜果蔬超市已注销，即便不注销，其注册日期也在栾某某将房屋交付于王某某使用之后，王某某系善意承租人，亦可证明寇某某系恶意阻碍承租该房屋；对一审法院（2020）鲁0105民初4408号离婚诉讼案件传票、民事诉状及开庭笔录真实性无异议，夫妻是应当审慎处理共同财产，尤其是在离婚诉讼期间，但本案的事实是栾某某持有个人单独所有的房产证，与王某某签订的房屋租赁合同，王某某并不知晓其财产共有的情况，王某某是租赁合同善意的相对人，即便是夫妻共同财产，王某某也有理由相信栾某某有权利出租；对栾某某在离婚诉讼案中的案件说明真实性无法确认，证据来源不清，栾某某在离婚诉讼中基于其对利益保护的一些陈述，也不能阻却本案的租赁关系，应当以本案的事实、证据陈述为准。栾某某质证称，对2020年9月16日寇某某进入涉案房屋的视频真实性、合法性没有异议，但对其关联性及证明目的有异议，寇某某提供的视频内容为自己回到涉案房屋的视频，与案件无关，更无法证明该房产系寇某某所有；对2020年9月18日济南天桥区精鲜果蔬超市工商登记信息真实性、合法性、关联性没有异议，但对其证明目的有异议，王某某与栾某某于2020年9月11日进行房屋交付，2020年9月18日签订租赁合同并支付一年租金，而寇某某则于房屋租赁后进行了工商信息登记，这并不能证明该房屋由寇某某使用，反而说明寇某某恶意阻止王某某承租；对一审法院（2020）鲁0105民初4408号离婚诉讼案件传票、民事诉状及开庭笔录真实性无异议，栾某某认为夫妻双方应尽到审慎处理夫妻共同财产的义务，但是该审慎义务更应该是寇某某积极履行，夫妻其他不动产均由寇某某单方面实际出租，且自行收取租金，寇某某主张本案租赁合同有效的逻辑与其自身的行为矛盾，同时栾某某与王某某签订《房屋租赁合同》的行为也未损害到夫妻共同财产，反而使夫妻共同财产得到了增值，因此寇某某更应尽到审慎义务；对栾某某在离婚诉讼案中的案件说明真实性不认可，该证据来源不明。
对上述争议的证据，一审法院认定如下：对王某某提交的中国建设银行交易明细单、报警证明的真实性，当事人均未提出异议，对其真实性本院予以确认；对交接单、钥匙及《房屋租赁合同》的真实性，虽寇某某提出异议，但未能提交有效证据予以反驳，且王某某与栾某某对签字的真实性均予以认可，故对其真实性予以确认；对涉案房屋的照片、涉案房屋现状照片及视频的真实性，当事人均未能提交相关反驳证据，对其真实性，一审法院予以确认；对寇某某提交的2020年9月16日寇某某进入涉案房屋的视频、2020年9月18日济南市天桥区精鲜果蔬超市工商登记信息及[2020]鲁0105民初4408号离婚诉讼案件传票、民事诉状及开庭笔录的真实性，当事人均未提出异议，对上述证据的真实性，一审法院予以确认；对栾某某在离婚诉讼案中的案件说明的真实性，当事人虽未予以认可，但该证据确系在一审法院（2020）鲁0105民初4408号卷宗中调取，故对真实性，一审法院予以确认，但因本案中王某某及栾某某对退还涉案房屋租金事宜均未予以认可，且寇某某未能提交有效证据证明王某某转账支付的159999元确已退还，故对该证据的证明力，一审法院不予确认。
一审法院认为，《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定：夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条规定：婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，栾某某与寇某某于夫妻关系存续期间购买涉案房屋，当事人亦均认可该房屋属于夫妻共有财产。关于王某某与栾某某签订的《房屋租赁合同》的效力及履行问题。首先，王某某与栾某某签订了涉案房屋的《房屋租赁合同》，且已向栾某某转账支付了第一年的涉案房屋租金，虽寇某某抗辩称涉案房屋的租金已经退还，但因庭审中王某某及栾某某对退还租金事宜均未予以认可，寇某某亦未能提交有效证据证明王某某已支付的租金确已退还，故对寇某某的该项抗辩意见，一审法院不予采纳。其次，虽寇某某认为王某某与栾某某存在虚假、恶意交易的行为，但未能提交有效证据证明，且涉案房屋的产权确实登记在栾某某个人名下，登记共有情况为单独所有，王某某已经尽到了基本的注意审查义务；再次，栾某某与王某某签订租赁合同出租涉案房屋，其处于夫妻关系存续期间，该租金收入属于夫妻关系存续期间的经营性收入，应认定为夫妻共同财产，基于涉案房屋的承租权王某某系有偿取得，而栾某某与寇某某基于涉案房屋的出租行为可以获得租金收益。因此，王某某与栾某某之间的《房屋租赁合同》，未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，当事人应当按照合同约定履行各自的义务。关于王某某要求寇某某、栾某某将涉案房屋交付使用的诉讼请求，栾某某认可王某某的该项诉讼请求，系其对自身诉讼权利的处分，一审法院予以准允；虽寇某某并非《房屋租赁合同》的当事人，但诉讼中其称在占有使用涉案房屋之前已经看到涉案房屋上贴有“吉房出租”的字样，故寇某某系在明知栾某某对外出租涉案房屋的情况下进驻的房屋，且因涉案房屋的租金收益为夫妻共同财产，根据权利义务相对等原则，寇某某应当协助栾某某履行交付涉案房屋的义务。
本院认为，对于证据1，尚不足证明栾某某已将相应租金退还给王某某；对证据2、一则该判决尚未生效，涉案房屋所有权归属尚不明确，二则即便房屋所有权归属于寇某某，不影响房屋租赁合同的效力。因此，对寇某某提交的证据本院不予采信。
本院认为，关于租赁合同的效力问题，首先，涉案房屋系寇某某、栾某某夫妻关系存续期间取得，且登记在栾某某个人名下，登记共有情况为单独所有，王某某在签订租赁合同时已经尽到了基本的注意审查义务；其次，合同签订后，王某某已向栾某某转账支付了第一年的涉案房屋租金，虽寇某某抗辩称涉案房屋的租金已经退还，但寇某某亦未能提交有效证据证明；再次，寇某某主张王某某与栾某某存在虚假、恶意交易的行为，但未能提交有效证据证明。同时，该租金收入属于夫妻关系存续期间的经营性收入，系夫妻共同财产，上述行为并未损害寇某某个人利益。因此，王某某与栾某某之间的《房屋租赁合同》，未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，当事人应当按照合同约定履行各自的义务。根据本案的实际情况，一审法院判令寇某某协助栾某某向王某某履行交付涉案房屋的义务，并无不当。
综上所述，寇某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2134元，由上诉人寇某某负担。
本判决为终审判决。
审判员武绍山
法官助理李修阳
书记员徐敏
2021-07-27
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